שאלות ותשובות
2. שהמעלית תותקן באופן שלא יהיה בה כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף/בחזות הבית.
- יש להחתים את הדיירים המעוניינים / את הלא מתנגדים על הסכמה עקרונית ולא מחייבת מבחינת השתתפות בעלויות, במטרה לבדוק האם ישנה הסכמה של 2/3 דיירים.
- יש לשלוח הזמנה לאסיפה.
- יש לכנס את האסיפה לדון בנושא הנ"ל.
- לערוך הצבעה, לנהל פרוטוקול ולהוציא החלטה בכתב עלייה חתמו הנוכחים. הרב הדרוש לקבלת החלטה חיובית הינו רב של לפחות שני שלישים מבעלי הדירות.
- יש ליידע את כל בעלי הדירות לגבי ההחלטה שהתקבלה.
החלטה על התקנה: נעשית באסיפה כללית לפי חוק וכוללת קבלת החלטה מפורטת לביצוע התקנת המעלית.
לפי תיקון סעיף 19 לחוק המקרקעין(מעליות):
החלוקה תהיה "בהתאם ליחס שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים". ועוד: "בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, על חלוקה אחרת".
חלוקות מקובלות: לפי קומות, כשהקומות העליונות משלמות יותר.
מאחר והמעלית תחשב לאחר התקנתה לרכוש משותף, עלות האחזקה השוטפת דינה כדין הוצאות אחזקה אחרות בגין הרכוש המשותף.
יש לציין כי הטענה על "פגיעה מהותית" נבחנת לעומק ע"י המפקח, כולל ביקור במקום, לפי שיקול דעתו.
לא כל טענה על "פגיעה מהותית" מתקבלת אוטומטית חובת ההוכחה היא על הדייר הטוען לפגיעה.
בסמכות המפקח גם לקבוע פיצוי כספי בשל הפגיעה בזכות הקניינית של בעל הדירה עקב התקנת המעלית.
אין למפקח סמכות להתנות/לשנות את הוראותיו המורשות של חוק המקרקעין.
החלטה על כך תתקבל ע"י הרב החוקי שיחליט על התקנת המעלית באסיפה הכללית.
החוק לא התייחס לשאלה זו במפורש ויש שניצלו את אי הבהירות שהייתה קיימת להתחמק מתשלום אך לנסות וליהנות מהשימוש במעלית.
מעיון בפסקי הדין בנושא ניתן להתרשם כי בית המשפט אינו נותן יד לניצול כזה ומזהה אותה.
קיימת הצעה לתוספת לחוק המקרקעין שמטרתה למנוע מקרים של ניצול לרעה ע"י בעלי הדירות שלא משתתפים בהתקנה ואפילו מתנגדים לה בטענות שונות, ולאחר שהותקנה
- רישום המסכימים עקרונית להתקנה, אך אינם מחויבים/יכולים/מוכנים להשתתף בתשלום.
- רישום המתנגדים להתקנה.
אם יש 2/3 המסכימים לביצוע:
- קבלת הצעת מחיר להתקנת פיר המעלית מחברת המעליות.
- ביצוע חלוקת עלויות לפי מוסכם מראש.
לגשת שוב למתנגדים/לא משלמים:
להביא בפניהם את העלות היחסית, בשלב זה לרב הם מצטרפים, מאחר והעלויות מתחלקות לפי הקומות, ולעיתים העלות לדירה בקומות התחתונות היא נמוכה והתועלת בשימוש במעלית ועליית ערך הדירה גבוהה ומשתלמת פי כמה.
- יש להבהיר הם כי השימוש במעלית יותר רק למי שהשתתף בעלות היחסית.
- יש להבהיר להם כי תהיה אפשרות להצטרף בעתיד כשיוכלו לעמוד בהוצאה.
- להראות להם את התועלת שתצמח להם בעתיד (לדוגמא: אם דייר מקומה 1 לא רואה את התועלת או אין לו אפשרות מימון מיידית).
- אפשר לחלק את העלות היחסית בין דיירי הקומות העליונות ומניסיון כשהמעלית פועלת גם מי שלא התלהב, ירצה ליהנות מהשימוש בה וישלם את חלקו.
- יש להקפיד על ניהול מסע השכנוע ברוח טובה ונעימה ולתעד כל סיכום בכתב.
- לבעל דירה שאינו מתגורר בבניין יש לשלוח הזנה בדואר רשום ולוודא קבלה.
- לוודא נוכחות של 2/3 מבעלי הדירות להקלה על ביצוע ההחלטה, אם כי אפשר לכנס אסיפה גם ברב של 50% מבעלי הדירות ולהחתים את הלא מתנגדים יותר מאוחר.
- לסכם את ההחלטות שהתקבלו באסיפה בצורה מסודרת.
- להחתים את הנוכחים (לפחות 2/3 מבעלי הדירות).
יש להסביר להם כי בשלב מאוחר גם המתנגדים יוכלו לממן את חלקם במידה וירצו להשתמש במעלית.
חוק המקרקעין(מעליות) – מאפשר התקנת מעלית בהתקיים שני תנאים מצטברים:
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [תיקון אחרון 10/7/02]
59ו. התקנת מעלית [תיקון: תשנ"ו]
א. בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש
המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
1. ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965
2. ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או
בחזות הבית.
ב. 1. בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות
כאמור;
2. בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
3. כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
4. התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה
של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
ג. 1. בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
2. אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
ד. 1. ההוראות בפרק ו’ סימן ד’ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
2. המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל
כפי שימצא לנכון.
